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안타까운 전세사기 피해 소식이 계속해서 들리고 있지만 아직까지고 제대로 된 법적 보완이나 피해자 구제책 등이 많이 부족해보입니다.
전세계약을 반드시 해야하는 상황이라면 세입자의 소중한 전세보증금을 지킬 수 있도록 전세계약 전 꼼꼼히 살펴봐야할 체크리스트를 알려드리겠습니다.
1. 주변 시세 확인하기
전세계약을 하려는 집의 주변 입지와 준공연도, 면적 등 비슷한 조건의 집과 계약 매물 시세를 비교하고 정확하게 파악부터 해야 합니다.
인근 부동산 공인중개사의 말만 믿는 것보다는 직접 눈으로 확인해보시기를 권장드립니다.
국토교통부 실거래가 공개시스템, '안심전세' 앱, 한국부동산원 부동산테크 사이트 등을 활용하면 시세를 직접 확인할 수있습니다.
매매가와 전세가 차이가 없거나 전세가가 매매가의 80% 이상인 주택은 '깡통전세'로 분류되니 계약을 피하는 것이 좋습니다.
2. 반환보증보험 가입가능 여부 확인하기
해당 주택이 전세보증보험에 가입이 가능한지 확인을 해야 합니다.
전세 보증금 반환보증보험은 전세금을 돌려받을 수 있도록 주택도시보증공사(HUG)가 보증하는 상품으로, 집값의 90% 이하인 주택만 보험에 가입할 수 있습니다.
2024년 전세보증금 보증 대상 기준은 수도권 7억 원 이하, 비수도권 5억 원 이하입니다.
건물이 불법건축물이라면 가입이 거절되는데, 근린생활시설로 승인받은 건물을 주거용으로 개조한 '근생 빌라'가 대표적인 사례입니다.
외관상 일반 빌라와 큰 차이가 없고 전입신고 후 확정일자까지 받을 수 있지만, 법적으로 '주택'에 해당하지 않아 전세보증보험에 가입할 수 없으니 이 점 반드시 확인해보세요.
3. 등기부등본 확인하기
인터넷등기소에서 등기부등본을 떼보고 해당 주택의 집주인과 권리 관계 등을 확인해야 합니다.
등본을 확인하여 '선순위 채권자'가 있는지 파악해야 하는데, 만 집이 경매에 넘어갔을 때 선순위 채권자가 있다면 보증금을 돌려받지 못할 수 있기 때문입니다.
또한 등기부등본에 신탁등기가 표기돼 있는지도 확인해야 합니다.
집주인이 신탁회사에 대출을 받았을 수 있으니 신탁원부를 발급받아 신탁사 확인 , 임대차 계약 동의를 받아내는 게 중요합니다. 이 절차가 없다면 임대차보호법 대상에 들지 못할 수도 있습니다.
아파트나 다세대가 아닌 다가구 주택이라면 특히 다른 세입자의 확정 일자 등도 미리 확인해야 합니다.
여러 세입자가 사는 다가구주택은 집이 경매로 넘어가면 누가 먼저 계약했느냐에 따라 보증금을 돌려받지 못할 수 있기 때문입니다.
4. 집주인 관련사항 확인하기
계약하러 온 사람이 등기상 집 주인과 다른지 신분증, 인감증명서를 통해 확인해야 합니다.
또, 집주인이 전체 부동산 권리를 가지고 있는지 확인해보고 만약 일부 지분만 갖고 있다면 지분권자 모두와 계약해야 합니다.
집주인이 신탁사나 법인인지 확인하는 것도 중요합니다. 법인은 파산 또는 청산 시 직원의 밀린 임금채권 등이 우선시되기 때문입니다.
그리고 집주인의 세금 체납 여부도 확인하여야 합니다.
체납된 집주인의 세금이 변제 순위에서 앞설 수 있기 때문입니다. 세금 체납 현황은 집주인의 허락 없이도 전국의 모든 세무서에서 열람할 수 있습니다.
5. 공인중개사 및 계약서 확인하기
한국공인중개사협회 홈페이지에서 개업공인중개사 여부를 조회해보기를 권장드립니다.
또한, 공인중개사 자격증을 소유한 사람이 직접 매물을 중개하는지도 확인해야 합니다.
중개보조원과 공인중개사는 국가공간정보포털에서 확인 가능합니다. 위 사이트를 접속하여 상단에 부동산중개업조회을 선택하신 후 해당 부동산을 검색하시면 소속공인중개사와 중개보조원 리스트를 확인가능합니다.
계약서 내용도 협의한 내용이 맞는지, 임대인과 매물 주소가 맞는지 등을 꼼꼼하게 살펴보아야 합니다.
계약서 작성 시 특약을 넣는 것도 가능합니다. 추천드리는 특약은 잔금일의 등기 상태를 잔금일 다음 날까지 반드시 유지하겠다는 내용입니다. 계약서 양식은 법무부에서 만든 주택임대차 표준계약서를 사용하는 것을 추천드립니다.
긴 글 읽으시느라 고생하셨습니다. 확인할 사항이 많기는 하지만, 반드시 전세계약 체크리스트 사항 꼼꼼하게 체크하시어 안전한 거래 하시기 바랍니다.
