요새 전세보증금 사기를 대비해서 많은 분들이 전세보증보험을 가입하고 계십니다. 보통은 전세보증보험에 가입하면 쉽게 전세보증금을 돌려받을 수 있다고 생각하지만, 실제로는 그렇지 않습니다.
전세보증금 반환을 위해서는 임대차 종료 후 1달이 지난 후에 신청할 수 있으며, '주택임차권등기명령'을 신청하고 법원의 집행권원 명령이 내려져야 보험금 신청이 가능합니다. 이러한 절차는 적어도 2~3개월 이상 소요될 수 있습니다.
따라서 전세만기가 다가오거나, 만기가 지났는데도 전세보증금을 받기 어려워진 상황인 분들을 위해 전세보증보험 반환신청 절차에 대해 설명드리겠습니다.
1. 전세보증금 반환신청 조건
전세보증금 반환신청을 위해서는 보증사고(전세금을 돌려받지 못하는 경우)가 발생해야 전세보증금 반환신청을 할수 있는데 여기서 말하는 보증사고는 2가지입니다.
1) 전세계약 해지 또는 종료일로부터 1개월이 지나도록 정당한 사유없이 전세보증금을 반환받지 못하는 경우
2) 전세계약기간 중 임대주택에 대해 경매 또는 공매가 실시되어, 배당 후 전세보증금을 되돌려 받지 못한 경우
이 글에서는 위 보증사고 중 1번 상황에 대한 절차를 설명드리려고 합니다. 이 경우 임차인은 임대인에게 계약종료를 고지한 사실을 기록으로 남겨야 합니다. 예를 들어, 계약만료일이 2023년 6월 18일이라면 최소 2개월 전인 4월 18일까지는 계약만료를 통보해야 합니다.
그리고 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 임차권등기명령은 법원에 신청하여 발급받는 절차로 전세보증금반환을 위한 필수적이 단계입니다. 임차권등기병령을 신청하고 법원의 명령이 내려져야만 전세보증보험금 반환신청을 할 수 있습니다.
임차권등기명령 신청은 계약만료 후 1개월이 지나도록 돈을 돌려받지 못하는 경우 신청할 수 있습니다. 예를 들어 6월 18일 계약만료 후 7월 18일까지 돈을 받지 못하는 경우라면 7월 19일 이후부터 신청가능합니다.
2. HUG 전세보증금 반환신청 사전절차
1. 전세계약종료 의사표시(증빙 필수)
전세보증금 반환을 위해서는 계약만료 최소 2개월 전에 집주인에게 계약해지 의사표시를 해야 합니다. 이는 보증이행 청구를 가능하게 하기 위한 조건입니다.
의사표시는 다양한 방법으로 할 수 있습니다. 예를 들어, 내용증명을 통해 의사표시를 보낼 수 있고 또는 카카오톡이나 문자 메시지를 통해 의사표시를 보내서 집주인의 답장을 캡쳐하여 보관할 수도 있습니다. 물론 녹취록을 통해서도 의사표시를 할 수 있습니다.
의사표시를 하지 않은 경우, 계약은 묵시적으로 갱신되는 것으로 간주되어 보증이행 청구가 불가능해집니다. 따라서 반드시 계약만료 최소 2개월 전에 의사표시를 하셔야 합니다.
2. 임차권등기명령 신청
계약해지를 고지했음에도 불구하고 1개월이 지나도록 전세금을 돌려받지 못한 경우, 임차권등기명령을 신청해야 합니다.
이를 위해 임차인은 다른 곳으로 이사를 하거나 전입신고를 하지 않아야 합니다. 그렇지 않으면 대항력을 상실하고 보증보험금도 받을 수 없게 됩니다.
임차권등기명령 신청은 주택도시보증공사에서 임차인을 대신하여 무료로 신청해주고 있습니다. 주택임차권등기명령 대위신청을 희망한다면 관할 관리센터에 방문하여 신청하셔야 합니다.
신청서 양식은 주택도시보증공사 홈페이지에서 다운로드 받을 수 있습니다.
다른 방법으로는, 직접 임차권등기명령 신청을 하면 시간을 단축할 수 있는 장점이 있습니다. 주택 소재지 관할 법원에 방문하면 법원 직원이 친절하게 신청 방법을 알려줄 것입니다. 또는 법무사의 도움을 받으면 보다 쉽게 신청할 수 있습니다.
< 참고사항 >
만약 집주인으로부터 전세금을 돌려받지 못할 것 같은 상황이 확실하다면, 전세만료 후 1달을 기다리지 않고 임차권등기명령 신청을 고려해보는 것이 좋습니다. 이렇게 하면 보증보험 신청 시기를 약간이라도 앞당길 수 있습니다.
하지만 임차권등기를 신청하면 해당 부동산에 임차권등기 기록이 남게 되어, 해당 임대인은 악덕 임대인으로 간주될 수 있습니다. 이는 임차인을 구하기 어렵게 만들 수 있으므로, 우선적으로 집주인과 대화를 시도해보는 것이 좋습니다.
3. 전세보증금 반환신청하기
계약해지 사전고지와 임차권등기명령이 내려졌다면 이제 전세보증보험금 이행청구가 가능합니다.
청구를 위한 필요서류 목록은 다음과 같습니다. 챙겨야 할 서류가 굉장히 많기 때문에 누락되는 서류가 생기지 않도록 꼼꼼하게 체크해보시기 바랍니다.
마지막으로 주의사항 다시 한번 정리하여 드리니 전세보증보험 반환 꼭 받으시기 바랍니다.
✔ 보증금 받기 전까지 다른 곳으로 절대 이사 가지 않기(현 임차주택에 전입 유지)
✔ 집주인에게 입금한 내역 잘 가지고 있기. (계약금+전세대출금+잔금)
